每年的小阳春都是惯例吗？

我们回顾前几年的二手成交数据，不难发现3个事实：

第一、上海的年度二手成交量从来不是恒定的，而且变动幅度很大，具备一定的周期性。而决定成交热度的很大一部分因素来自政策和贷款等大环境，用业内的俗语来说：房地产也是个靠天吃饭的行业。

第二、在我们眼中非常火爆的2020和2021年也不过是中上水平，超过30万套可能才算是超级牛市！

第三、在我们印象中低迷，且被疫情直接打断2个月的2022年也不是历史最低位，15万+套的二手成交量几乎和2017年、2018年持平。

当然如果把新房成交量加上，2022年的购房热度明显超越2017年和2018年。

总结一句话：上海当下的楼市没你想的那么冷！

每年的全年成交走势存在一定的共性：

1、一般春节在2月份左右，2月过后二手成交都会有一定的上升，这一趋势即使是2022年也不例外；

2、3/4/5月份一般能够保持火热趋势，也就是我们通常说的金三银四红五月，也就是小阳春，除了被居家影响的2022年， 小阳春的到来几乎是惯例！

3、前文我们得知2022年的热度与2017/2018年不相伯仲。

注意观察2017年和2018年的月度走势，春节后交易量上升非常明显。 所以，2023年即使延续2022年的热度，小阳春也有较大概率出现！

在这一基础论点上，我们来看第二个问题

二手房成交量下降的因素

这样一看，是不是感觉要“凉凉”了？但如果有了对比就不会这么认为了。

楼市静淡，是全国趋势 ，包括上海在内的一线城市，二手房成交均回落到了三四年前。

深圳全年成交 210万方 ，跌到了2016年以来的最低点，广州全年成交只有 771万方 ，

北京全年成交 1334万方 ，而上海全年成交 1330万方 。

总体来看，上海已经算是所有一线城市里表现最好的了。

单论上海本身的话，2022年二手热度下降有以下几点原因。

1.政策

2021年出台 核验价，三价就低 ，这个影响持续到了2022年，核验价意味着房子卖多少钱， 不完全凭房东心意。

三价就低意味着 买房子的贷款额被减小了 ，买方买二手更难了。

2.新房侵蚀二手

2022年是新房主导的一年，自6月以来，新房就开始集中上量， 买方有了更多的选择， 而且新房还便宜。我们把2017-2022年历年的新房成交按总价段划分，看各自的占比：

3.投资客搅动市场

一二手倒挂差，投资客涌入新房市场，形成打新热潮， 此涨彼消。

4.疫情

疫情影响整体经济下滑，整体 经济驱动力不足 导致购买力不足。

5.心态

一根“阳线”，改变信仰，很多人的 消费意愿下降， 都持着再“等一等”的心态。

1.对于购房者

在预算充足的情况下， 认准稀缺性和确定性 ，稀缺性一定是上海市中心成熟地段的少量盘。

确定性就要看房子的本来样子是否符合预期，如果是买新房，还得看交房日期，以及开发商的可信度高不高。

2.对于房东

认清自己的实力，房子该值什么价就是什么价。

3.对于房产企业

回归产品性，就算外部大环境差强人意，但生存下来最重要。

1、2022年上海二手市场并没有你想的那么冷，几乎和2017年或2018年持平，而后者小阳春如约而至！

2、2023年的整体供应量目前观察比2022年要多，且多集中在上半年，小阳春纵然出现，如果没有更多利好消息出现，大概率也后继无力！